이거 모르고 경매하면 망합니다: 경매 투자하면서 돈 잃는 경우 TOP3
경매 투자, 돈 벌 수 있는 기회이지만, 제대로 알지 못하면 큰 손실을 볼 수 있습니다. 오늘은 경매 투자하면서 돈을 잃는 가장 흔한 실수 3가지를 자세히 알아보고, 이를 피해 성공적인 경매 투자를 위한 팁을 알려드립니다.
시세를 제대로 알아보지 않고 높은 금액으로 입찰
경매 투자에서 가장 중요한 것은 시세 파악입니다. 마치 주식 투자에서 기업의 가치를 분석하는 것처럼, 경매 투자에서는 부동산의 실제 가치를 정확히 파악해야 합니다. 하지만 초보 투자자들은 시세파악을 제대로 하지 않고 돈을 잃는 경우가 많습니다.
부동산에 전화해서 시세를 물어봤는데… 믿을 수 있을까요?
경매 초보들이 가장 많이 하는 실수는 부동산 1-2곳에 전화하여 시세를 묻고, 그 금액을 그대로 믿는 것입니다. 부동산 업체도 모든 매물에 대해 정확한 시세를 알기 어려우며, 전화로 짧게 답변하거나 자신의 주관적인 의견을 말하는 경우가 많습니다.
시세보다 비싸게 낙찰받으면 어떻게 될까요?
잘못된 시세 정보로 높은 금액에 낙찰될 경우, 원하는 가격에 되팔기 어려워지고 돈이 묶이게 됩니다. 특히, 경매는 일반 매매보다 추가 비용(명도 비용, 중개 수수료 등)이 발생하기 때문에, 높은 가격에 낙찰될수록 수익률은 낮아지고 손실 가능성은 커집니다.
시세를 제대로 알아보는 방법은 무엇일까요?
- 다양한 부동산 정보 사이트 활용: 호갱노노, 직방, 네이버 부동산 등 여러 사이트에서 해당 지역의 매매 가격 및 시세 변동 정보를 확인합니다.
- 실제 매물 확인: 해당 지역의 유사한 매물을 직접 방문하여 실제 시세를 파악합니다.
- 경매 전문가 활용: 경매 전문가에게 해당 물건의 정확한 시세 및 투자 가능성을 상담합니다.
시세 파악은 경매 투자의 첫걸음이며, 꼼꼼하게 정보를 수집하고 분석해야 성공적인 투자가 가능합니다.
| 시세 파악 방법 | 설명 |
|---|---|
| 부동산 정보 사이트 활용 | 호갱노노, 직방, 네이버 부동산 등 여러 사이트에서 매매 가격 및 시세 변동 정보를 확인합니다. 최근 거래 내역, 매물 현황 등을 종합적으로 살펴봅니다. |
| 실제 매물 확인 | 해당 지역의 유사한 매물을 직접 방문하여 실제 시세를 파악합니다. 직접 방문하여 주변 시세와 건물 상태, 편의 시설 등을 비교 분석합니다. |
| 경매 전문가 활용 | 경매 전문가에게 해당 물건의 정확한 시세 및 투자 가능성을 상담합니다. 경험이 풍부한 전문가는 지역 시세, 물건 특징, 법률적 문제점 등을 객관적으로 분석하여 투자 판단에 도움을 줄 수 있습니다. |
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잔금 치를 여력을 제대로 확인하지 않고 입찰
경매에서 낙찰되면 최저가의 10%를 보증금으로 내고, 나머지 90%는 잔금을 치러야 합니다. 잔금은 대부분 은행의 경락잔금 대출을 통해 해결하지만, 개인의 소득 및 신용 상태에 따라 대출이 불가능할 수 있습니다.
경락잔금 대출, 그냥 나오는 거 아닌가요?
경락잔금 대출은 일반 주택담보대출보다 조건이 좋다는 인식이 있지만, 실제로는 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 규제 등 개인별 상황에 따라 대출이 제한될 수 있습니다. 특히, 최근 금리 인상으로 인해 대출 심사가 더욱 까다로워졌습니다.
잔금을 못 치르면 어떻게 될까요?
잔금을 치르지 못하면 보증금 10%는 돌려받지 못하고 법원이 가져가게 됩니다. 낙찰받은 물건도 포기해야 하며, 입찰 과정에서 발생한 시간과 노력은 물론이고 보증금까지 날리게 됩니다. 이는 경매 투자를 시작하기 전에 충분히 예상하고 대비해야 합니다.
잔금 치를 여력을 확인하는 방법은 무엇일까요?
- 본인의 소득 및 재산 현황 파악: 정확한 소득 증빙서류를 준비하고, 보유 자산 및 부채를 정확히 파악합니다.
- DSR 한도 확인: 은행에 직접 DSR 한도를 문의하여 잔금 대출 가능 여부를 확인합니다.
- 금융기관 상담: 여러 금융기관에서 경락잔금 대출 조건을 비교하고, 자신에게 맞는 최적의 대출 계획을 수립합니다.
경매 입찰 전에 잔금의 차질 없이 마련할 수 있는지 철저히 확인해야 합니다.
| 잔금 치를 여력 확인 방법 | 설명 |
|---|---|
| 본인의 소득 및 재산 현황 파악 | 소득 증빙 자료 (근로소득원천징수영수증, 사업소득금액증명 등)를 준비하여 정확한 소득을 확인합니다. 부동산 등 보유 자산과 부채 규모를 파악하여 재정 상황을 정확히 분석합니다. |
| DSR 한도 확인 | 은행에 직접 연락하여 DSR 한도를 문의합니다. 최근 소득 및 부채 상황을 고려하여 대출 가능 여부를 미리 확인합니다. DSR 한도가 부족한 경우, 추가 소득 확보 계획이나 부채 감축 계획을 세워야 합니다. |
| 금융기관 상담 | 여러 금융기관에 경락잔금 대출 조건을 문의하여 비교 분석합니다. 대출 금리, 상환 방식, 추가 비용 등을 비교하여 자신에게 가장 유리한 조건을 선택합니다. |
대항력 있는 임차인이 있음에도 권리분석 오류로 입찰
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경매 물건 중에는 대항력 있는 임차인이 있는 경우가 있습니다. 대항력 있는 임차인은 집주인(소유권자가) 바뀌더라도 전세 보증금을 돌려받을 때까지 그 집에 살 수 있는 권리가 있습니다.
대항력 있는 임차인? 무슨 뜻일까요?
대항력 있는 임차인은 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인을 말합니다. 이들은 낙찰자가 집을 매수하더라도 전세 보증금을 받을 때까지 집에 거주할 수 있으며, 낙찰자는 이들에게 전세 보증금을 돌려줘야 합니다.
대항력 있는 임차인 때문에 손해 볼 수도 있나요?
경매로 낙찰받은 물건에 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 부담해야 할 금액이 늘어납니다. 즉, 싸게 낙찰받았다고 해도 임차인의 전세 보증금을 더해 계산해야 합니다.
대항력 있는 임차인을 제대로 확인하지 못하면 어떻게 될까요?
만약 대항력 있는 임차인을 제대로 확인하지 못하고 입찰하여 낙찰 받았다면, 생각보다 높은 금액을 지불해야 합니다. 특히 임차인의 전세 보증금이 높을 경우, 낙찰받은 금액보다 더 많은 비용을 지불해야 할 수도 있습니다. 최악의 경우, 임차인의 전세 보증금을 돌려주지 못해 큰 손실을 볼 수도 있습니다.
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